COMUNICADO 21 KRINO ABOGADOS

EFECTOS EN EL IVA DEL IMPAGO, SUSPENSIÓN, REDUCCIÓN Y/O APLAZAMIENTO DE LAS RENTAS POR ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO

Frase del día

“Donde  todos piensan igual, nadie piensa mucho” (Walter Lippmann)

Seguimos asistiendo, atónitos y recluidos, al lento pasar de los días, mezclando los malos datos que nos proporcionan las estadísticas, a los que vamos tristemente conociendo, con las malas noticias sobre personas con nombre y apellidos pertenecientes a nuestros círculos cercanos, que nos  apenan y nos hacen comprender la realidad. Respecto a los datos de la pandemia en el mundo, se supera el millón de personas oficialmente contagiadas y los 50.000 fallecidos. En Italia se ha seguido ralentizando el crecimiento y en España, aunque estamos en unas cifras diarias muy altas, parece que en los hospitales se empieza a notar algo la disminución del número de pacientes que ingresan diariamente. En Estados Unidos la propagación del virus sigue siendo fuerte, pero ya parece que se han tomado muy en serio la aplicación de medidas. Sorprende la distinta evolución que han seguido las estadísticas de Nueva York y California, sobre todo en el nivel de fallecidos.

Por otra parte, hoy se han conocido los datos de paro en España que son muy negativos. Lo importante es entender que es algo puntual, que pronto dejaremos atrás, y que tenemos, por tanto, que ponernos a pensar en el después cuanto antes. Asumiendo que las soluciones tendrán que venir de nosotros mismos, más allá de las ayudas de las autoridades. Nuestro compromiso en Krino Abogados será acompañar y ayudar a nuestros clientes también en esa etapa. Estamos trabajando en ello.

En relación con los datos económicos, estamos ya en el momento donde todo lo que se vaya conociendo va a ser muy malo, como la cifra de paro en España publicada hoy. El desempleo va por delante y es una clara indicación del enorme impacto que se está produciendo en la economía si se alargan los periodos de aislamiento y confinamiento. Como ejemplo en Estados Unidos, después de una cifra de peticiones de subsidio de desempleo histórica de 6.650.000, se han alcanzado en tan solo dos semanas 10 millones de peticiones de subsidio, lo que significaría una tasa de paro del 9,5%  cuando en 2008 se marcó un máximo del 10%.

Por el lado de los planes de ayuda, hoy hemos conocido que se está preparando a nivel europeo un fondo de 100.000 millones de euros para hacer frente al coste del desempleo, enfocado sobre todo a Italia y a España.

Efectos en el IVA del impago, suspensión, reducción y/o aplazamiento de las rentas por arrendamientos de locales de negocio. (Resumen)

(Nota: adjuntamos al presente comunicado el texto completo del Comentario que hemos elaborado en relación a esta cuestión)

El devengo del IVA se encuentra regulado en el artículo 75 de la ley del IVA que establece que el IVA se devengará, en las prestaciones de servicios, cuando estos se presten o ejecuten. No hay duda que en los contratos de arrendamiento el servicio se presta por el uso o puesta a disposición al arrendatario del local objeto de arrendamiento.

Así las cosas los efectos en el IVA para los arrendadores, de los distintos supuestos que se pueden presentar son básicamente los siguientes:

1. Suspensión o condonación total temporal de la renta pactada en el contrato

En estos casos el arrendador no va a percibir la renta del alquiler en un periodo de tiempo determinado. El contrato se mantiene vigente, el arrendamiento continua, pero hay un periodo de carencia acordado entre arrendador y arrendatario.

En estos supuestos siempre que la condonación o renuncia a la renta no sea por una contraprestación del arrendatario al arrendador, no se devengará el IVA ya que no habría devengo por no ser exigible la renta suspendida.

2. Reducción o condonación parcial de la renta pactada en el contrato

En este caso arrendador y arrendatario acuerdan una reducción de la renta para un periodo concreto y determinado. En definitiva se trata de una reducción sobre el importe del alquiler que se venía percibiendo, también por un periodo temporal.

En este supuesto habría exigibilidad y devengo del IVA pero solo por la parte de la renta que se perciba realmente.

3. Aplazamiento de la renta pactada en el contrato

En estos supuestos en el acuerdo entre arrendador y arrendatario no se produce una suspensión (condonación) total o parcial de la renta sino que se aplazan las rentas correspondientes a un periodo de tiempo concreto y determinado, pactándose en dicho acuerdo un nuevo calendario para el pago de esas rentas. De tal manera que los arrendatarios no pagan la renta de ese periodo y ese importe no cobrado se percibirá más adelante aumentando los importes de los siguientes periodos.

En estos casos, en la medida que lo que se acuerda es aplazar las rentas para su aumento en otros periodos, la exigibilidad y devengo del IVA se producirá en esos periodos futuros y no en el periodo en el que ha acordado su aplazamiento.

4. Impago de la renta pactada en el contrato

Estos supuestos se producen cuando no habiendo acuerdo entre arrendador y arrendatario, este último decide unilateralmente no abonar al arrendador la renta pactada en el contrato.

En estos casos, y con independencia de las consecuencias legales que desde el punto de vista civil se puedan producir, a los efectos del IVA se ha devengado y es exigible la renta del alquiler por lo que el arrendador deberá emitir la correspondiente factura en la que repercutirá el correspondiente IVA y en la declaración que corresponda, ingresar el importe correspondiente.

En estos supuestos habrá que tener en cuenta lo previsto en estos supuestos respecto de la modificación de la base imponible en el IVA respecto de créditos impagados.

Conclusiones y recomendaciones

1. Es preciso un análisis individualizado de cada situación para valorar las circunstancias de cada caso. No es lo mismo un local destinado al público que se ha cerrado por el decreto de alarma que una oficina o una nave.

2. Siendo perfectamente aplicable, en la mayoría de los casos, la aplicación en los contratos de arrendamiento de local de negocio de la cláusula rebus sic stantibus, nuestra recomendación es que se produzca un acuerdo entre arrendador y arrendatario respecto de las rentas pactadas, al menos, mientras esté vigente el estado de alarma decretado por el Gobierno. A tal efecto adjuntamos un modelo de acuerdo para su personalización al caso concreto.

3. Dicho acuerdo aunque puede ser verbal debe formalizarse de algún modo para que pueda ser acreditado entre las partes y a los efectos fiscales.

4. En el caso de reducción parcial de la renta es conveniente que en la factura que se emita por el arrendador conste o se haga referencia al acuerdo con el arrendatario.

A título de ejemplo puede constar en la factura el importe total de la renta y a renglón seguido expresamente la reducción aplicada

Ejemplo

• Renta del mes de abril 2020……………………..1.000
• Reducción acordada COVID-19…………………..(300)
• Importe total a pagar…………………………………(700)

Esperamos que los comentarios anteriores sean de utilidad y quedamos como siempre a vuestra disposición para lo que preciséis.

adjuntos/EFECTOS_IVA_ARRENDAMIENTOS_LOCALES.pdf

adjuntos/Anexo_Arrendamiento.pdf

Seguimos en contacto

Mucha salud, mucho ánimo y mucha fuerza y paciencia

Un fuerte abrazo (sin virus)

Juan Carlos López-Hermoso Agius

Susana Fernández Alcaide

José Antonio Fernández García