COMUNICADO 39 KRINO ABOGADOS

MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA ARRENDATICIA DE LOCALES COMERCIALES

Frase del día

“España es un país de absolutismo regulatorio, moderado por su incumplimiento”

Respecto de la expansión de la pandemia los datos oficiales en el mundo siguen indicando una desaceleración. La gran mayoría de los casos sigue correspondiendo a Europa y a Estados Unidos, donde, después de la aplicación de distintos tipos de medidas, la emergencia sanitaria empieza a remitir lentamente. La cuestión fundamental se centra, como venimos comentando, en cómo volver a la “normalidad” de la forma más inteligente. Si comparamos nuestros datos con la de los países que tienen mejores resultados, parece claro que nuestro radical confinamiento está funcionando significativamente peor que otros más compatibles con la libertad y con la responsabilidad individual. Alemania, donde hicieron pico de contagios diarios en 7.000 casos el 26 de marzo -un nivel muy parecido a nuestro máximo, 8.200 casos el mismo día- se está moviendo actualmente en cifras de 1.300 contagiados diarios, mientras que aquí tenemos grandes dificultades en bajar de los 4.000 diarios. Respecto a los fallecimientos las diferencias son muy notables. Hay países que han hecho una mejor gestión del problema sanitario (Austria, Dinamarca, Grecia, Portugal o Noruega), que deberían servir a los demás como modelo a imitar. Se está pidiendo un esfuerzo extraordinario a los ciudadanos que solo se justifica por su eficacia y efectividad y que puede generar una gran desconfianza si se verifica que se ha seguido una estrategia inadecuada.

Respecto a la economía, estamos a la espera de conocer los datos reales que correspondan al último mes y medio mientras seguimos haciendo la digestión respecto de las negativas estimaciones, de los diferentes organismos, en cuanto a sus parámetros más relevantes. Por la parte de los planes de ayuda, mientras en Estados Unidos han aprobado un nuevo tramo por importe de 500.000 millones de dólares, en Europa seguimos pendientes de encontrar la fórmula definitiva para la financiación de las ayudas. Hoy tiene lugar el Consejo Europeo, del que se esperan la aprobación de la financiación del paquete de ayudas de 1,5 billones de euros. Parece que Alemania, Francia y España están en la misma línea y tendrán que convencer al resto de los 24 en donde Holanda e Italia representan las líneas más extremas y opuestas. Ya veremos.

MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA ARRENDATICIA DE LOCALES COMERCIALES

Dentro del paquete de medidas incluidas en el RDL 15/2020 que se publicó en el BOE de ayer se ha incluido una moratoria (aplazamiento) en el pago de las rentas de alquiler de oficinas y locales comerciales. El resumen del funcionamiento, condiciones y requisitos respecto de arrendadores y arrendatarios es el siguiente:

Arrendamientos de grandes tenedores

Arrendador:

Empresa o entidad pública
Gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de:

más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o
una superficie construida de más de 1.500 m2.

Plazo

Solicitud: Un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, hasta el 23 de mayo de 2020.
Efectos: periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Moratoria:

Se aplicará de manera automática y deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia.
Mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citados, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Arrendamientos de resto de arrendadores de locales comerciales:

Plazo:

Solicitud al arrendador: Un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley,

La moratoria:

Solicitud (no automática). Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia que deberá ser repuesta en el plazo de un año.

Beneficiarios (arrendatarios):

Autónomos y pymes con contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica cuando cumplan los siguientes requisitos:

En el caso de los autónomos:

Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de las pymes:

Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Es decir,
- Que el activo no supere 4 millones de euros.
- Que los ingresos anuales no superen 8 millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores no sea superior a 50

Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida por la entrada en vigor del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Acreditación de los requisitos.

Reducción de actividad:

Presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

Suspensión de actividad,

Acreditación mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Continuamos a vuestra disposición para cualquier aclaración o comentario.

Seguimos en contacto

Mucha salud, mucho ánimo y mucha fuerza y paciencia

Un fuerte abrazo (sin virus)

Juan Carlos López-Hermoso Agius

Susana Fernández Alcaide

José Antonio Fernández García